Wawer i Białołęka na czele, w Śródmieściu zastój. W jakich kierunkach rozwija się Warszawa?

Liczba pozwoleń na budowę obiektów jedno- i wielorodzinnych wiele mówi o tym, w jakim tempie rozwijać się będą poszczególne części stolicy. Widać tu wyraźne dysproporcje – w dzielnicach obrzeżnych rusza wiele inwestycji, podczas gdy w centralnych partiach miasta po obu stronach Wisły plany deweloperów okazują się bardzo skromne. Sprawdzamy, gdzie i dlaczego należy spodziewać się ożywienia.

Pozwolenia na budowę to cenny probierz rynku pierwotnego. Dokumenty te pokazują, gdzie w najbliższym czasie wyrosną nowe apartamentowce, bloki, a także segmenty, bliźniaki i domy jednorodzinne – od mniejszych czy większych kompleksów po pojedyncze obiekty. Dlatego decyzje Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wydane od stycznia do grudnia 2024 r. wzięli pod lupę analitycy portalu RynekPierwotny.pl.

Te dzielnice rosną w oczach

Wśród dzielnic Warszawy najwięcej pozwoleń na budowę wydano na Białołęce, Wawrze, Wilanowie i Ursusie. Zastanawiać może, dlaczego w tym zestawieniu zabrakło Śródmieścia, Ochoty czy Żoliborza. Ważny tu czynnik to dostępność wolnych działek. – Białołęka, Wawer czy Ursus przyciągają inwestorów, ponieważ cechują się wciąż zadowalającą dostępnością gruntów w atrakcyjnych jak na stolicę cenach – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Deweloperzy w planach mają zatem budowę mieszkań na obrzeżach Warszawy, zatem tych bardziej dostępnych na kieszeń kredytobiorców. Liczbę i rozkład wydanych pozwoleń na obszarze Warszawy przedstawia poniższa mapa.

Tu wkrótce przybędzie pozwoleń

Komentując dane analityk wskazuje więcej istotnych przesłanek, które wpływają i nadal będą wpływać na kierunki rozwoju rynku pierwotnego w Warszawie. – Wola z Bemowem przyspieszają rozwojowo za sprawą znacznej poprawy infrastruktury komunikacyjnej, z metrem na czele. Praga Północ została doceniona jako skupisko zabytkowej zabudowy, sukcesywnie rewitalizowanej. A koncentracja pozwoleń w Wilanowie jest efektem licznych inwestycji komercyjnych na pobliskim Mokotowie oraz uruchomienia linii tramwajowej – mówi Jarosław Jędrzyński.

Deweloperów przyciągają ponadto okolice dużych węzłów komunikacyjnych, takich jak rejon trasy S8. Niezwykle silnym magnesem – obok sieci Szybkiej Kolei Miejskiej i tramwajów – są planowane przystanki trzeciej linii metra. Wypływa stąd wniosek, że w kolejnych latach równolegle trwać będzie dogęszczanie dzielnic centralnych oraz zabudowa terenów do niedawna peryferyjnych.

Czy stolica jest przygotowana infrastrukturalnie na dalszy dynamiczny rozwój? Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl tak, ale nie na tyle, by można było spocząć na laurach. – Główne wyzwania urbanistyczne to dalszy rozwój transportu i komunikacji, poprawa dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, inwestycje w ochronę środowiska i walkę ze smogiem, rozwój infrastruktury energetycznej i wodociągowej, budowa nowych żłobków, przedszkoli i szkół w szybko rozwijających się dzielnicach oraz zwiększenie dostępności mieszkańców do bardzo deficytowych w stolicy terenów zielonych – wymienia Jarosław Jędrzyński.

Od czego zależy liczba pozwoleń na budowę

Statystyki pozwoleń na budowę dotyczące budynków wielorodzinnych silnie wiążą się z popytem na mieszkania – aktualnym oraz prognozowanym. W najbliższej przyszłości, jak wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wpłyną na niego m.in. stopy procentowe, koniunktura gospodarcza (PKB) oraz sytuacja na rynku pracy. – Do tego dochodzi polityka mieszkaniowa państwa i wprowadzane regulacje. Przykładowo, jeśli wejdzie w życie prawo uwalniające grunty rolne w miastach, wysyp nowych wniosków o pozwolenie na budowę z czasem będzie przesądzony – zaznacza Jarosław Jędrzyński.

Jednak nie każde aktualne pozwolenie w najbliższych miesiącach faktycznie przełoży się rozpoczęcie budowy. Dlaczego? – Na koniec grudnia oferta mieszkań deweloperskich w Warszawie wyniosła blisko 16 tys. lokali przy średniej miesięcznej sprzedaży w granicach 1 tys. To oznacza sporą nadpodaż, którą w najbliższych miesiącach deweloperzy powinni ograniczyć, a więc wstrzymać prace do czasu pojawienia się pierwszych symptomów ożywienia – mówi ekspert. Tymczasem odwilż na rynku pierwotnym przyjdzie, gdy nastąpią cięcia stów procentowych, lub poznamy założenia nowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych.