Kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny, aby zaoszczędzić najwięcej?

Nadpłata kredytu hipotecznego może wyraźnie obniżyć jego koszt w postaci odsetek, których nie naliczy nam bank, ale duże znaczenie ma moment i sposób jej rozliczenia. Naturalnie im szybciej spłacimy pożyczony kapitał, czy też jego część, tym mniejsza będzie kwota naliczonych odsetek. Nie zawsze oznacza to jednak, że warto przeznaczyć na nią wszystkie dostępne oszczędności. Przed wpłatą należy uwzględnić poduszkę finansową, ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę pobieraną przez bank oraz zasady księgowania nadpłaty wynikające z umowy i procedur banku. W tym tekście podpowiadamy, jak rozpoznać dobry moment na nadpłatę kredytu.

Dlaczego warto ustalić dobry moment na nadpłatę kredytu?

Nadpłata kredytu hipotecznego zmniejsza kapitał, czyli kwotę, od której bank nalicza odsetki. To ważne, ponieważ odsetki są naliczane od pozostałego do spłaty kapitału. Szczególnie przy ratach równych w pierwszych latach spłaty istotna część raty przypada na odsetki, a kapitał maleje stosunkowo wolno. Znaczenie ma również długość okresu kredytowania.

Jeśli nadpłacisz kredyt wcześniej, szybciej obniżysz saldo zadłużenia. Bank w kolejnych miesiącach naliczy odsetki od mniejszej kwoty, więc oszczędność może być znacząca. Nadpłata pod koniec okresu spłaty zwykle daje mniejszy efekt, ponieważ kapitał jest już niższy, a do zakończenia umowy pozostaje niewiele rat, za które bank naliczy odsetki.

Zastanawiasz się, jak nadpłacać kredyt hipoteczny? Nie zawsze musi to być duża jednorazowa wpłata. Czasem dobry efekt dają mniejsze, regularne nadpłaty, jeśli nie nadszarpną domowego budżetu.

Niższa rata czy krótszy okres spłaty – co bardziej się opłaca?

Po nadpłacie bank może przeliczyć kredyt na dwa główne sposoby. Pierwszy wariant to niższa rata przy zachowaniu dotychczasowego okresu spłaty. To rozwiązanie wpłynie na odciążenie miesięcznego budżetu. Sprawdza się wtedy, gdy klient chce mieć więcej wolnych środków co miesiąc albo obawia się wzrostu kosztów życia.

Drugi wariant to skrócenie okresu spłaty przy racie na podobnym poziomie. Ten model daje większą oszczędność odsetkową, bo kredyt trwa krócej. Ten wariant wymaga jednak stabilnego budżetu, ponieważ rata nie maleje tak jak przy pierwszym rozwiązaniu.

Wybór zależy więc od celu. Jeśli najważniejsza jest dla Ciebie większa elastyczność domowego budżetu, niższa rata może być rozsądniejsza. Jeśli chcesz szybciej pozbyć się zobowiązania i zapłacić mniej odsetek, skrócenie okresu spłaty da lepszy rezultat finansowy. Przed decyzją trzeba sprawdzić, jakie rozwiązania dopuszcza bank i czy wymaga dodatkowego aneksu.

Na jakie koszty i ograniczenia zwrócić uwagę?

Przed nadpłatą kredytu hipotecznego trzeba dokładnie sprawdzić umowę. Może ona przewidywać opłatę za wcześniejszą spłatę całości lub części kredytu.

W przypadku kredytu hipotecznego ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę wyłącznie wtedy, gdy wcześniejsza spłata nastąpi w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które zostałyby naliczone od nadpłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani wyższa niż 3% spłacanej kwoty. Jeżeli do zakończenia umowy pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może przekroczyć odsetek przypadających za pozostały okres.

W przypadku kredytu, w którym stała stopa oprocentowania obowiązuje w danym okresie, bank może pobierać w tym czasie rekompensatę. W każdym przypadku rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane ze wcześniejszą spłatą.

Zasady ustawowe nie zastępują analizy konkretnej umowy. Znaczenie mogą mieć również data jej zawarcia oraz procedury stosowane przez bank. W przypadku starszych kredytów trzeba zachować szczególną ostrożność. Do umów zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym stosuje się wcześniejsze przepisy, dlatego warunki nadpłaty należy każdorazowo sprawdzić w dokumentacji kredytowej.

Jak zaplanować nadpłaty, żeby nie nadszarpnąć budżetu?

Najpierw warto zadbać o poduszkę finansową, a dopiero później dokonywać nadpłaty. Rezerwa powinna być przygotowana na nagłe wydatki, takie jak: leczenie, naprawa samochodu, awaria w mieszkaniu lub czasowy spadek dochodów.

Dobrym momentem dokonania nadpłaty będzie uzyskanie premii, zwrot podatku, sprzedaż auta, wzrost dochodów albo po spłata innego zobowiązania. Innym rozwiązaniem może być też stała nadpłata co miesiąc. Taki model łatwiej utrzymać niż jednorazową dużą wpłatę.

W porównaniu potencjalnych korzyści, wynikających z poszczególnych scenariuszy, może pomóc Ekspert Finansowy. Może on sprawdzić zapisy umowy i wyjaśnić, jak dana kwota wpłynie na koszt kredytu. Dysponując znaczną kwotą wolnych środków, które mamy do dyspozycji, taka analiza może mieć bardzo istotne znaczenie, ponieważ intuicyjny wybór nie zawsze okazuje się najbardziej opłacalny.

Rafał Salach

Koordynator ds. wsparcia sprzedaży kredytów detalicznych